買房大軍和賣房大軍撐起了貝殼2020年的營(yíng)收、凈利雙收。

　　近日，房產(chǎn)在線交易平臺(tái)貝殼公司發(fā)布2020年第四季度及全年財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，貝殼2020年第四季度營(yíng)收227億元，同比增長(zhǎng)57.6%。調(diào)整后凈利潤(rùn)則為20億元，同比增長(zhǎng)4424.8%;2020全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收705億元人民幣，同比增長(zhǎng)53.2%，調(diào)整后凈利潤(rùn)則57億元，同比增長(zhǎng)245.4%。​

　　核心交易數(shù)據(jù)來看，2020年，貝殼找房實(shí)現(xiàn)全年存量房業(yè)務(wù)總交易額(GTV)約1.94萬億，同比增長(zhǎng)約49.5%;實(shí)現(xiàn)全年新房業(yè)務(wù)GTV1.38萬億，同比增長(zhǎng)85%;實(shí)現(xiàn)全年新興業(yè)務(wù)GTV1761億，同比增長(zhǎng)113%。

　　毫無疑問，上市首份年度財(cái)報(bào)營(yíng)收、凈利雙收，各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)保持高增長(zhǎng)的亮眼成績(jī)，鞏固了貝殼“居住服務(wù)平臺(tái)第一股”的地位。貝殼財(cái)報(bào)發(fā)布之后，股票大漲9.75%，報(bào)65.30美元，最新市值769.7億美元。

　　新房業(yè)績(jī)亮眼

　　貝殼一個(gè)新的變化：新房業(yè)務(wù)取代存量房業(yè)務(wù)成為貝殼主要營(yíng)收來源，而且比起存量房業(yè)務(wù)更為掙錢。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，貝殼全年存量房營(yíng)業(yè)收入為人民幣306億元，同比增長(zhǎng)24.4%。同期，貝殼新房業(yè)務(wù)全年新房業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)87.1%至人民幣379億元。也就是說，新房業(yè)務(wù)交易額在低于存量房業(yè)務(wù)交易額的情況下，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收的反超，新房業(yè)務(wù)盈利能力更強(qiáng)。

　　其實(shí)，新房業(yè)務(wù)是業(yè)績(jī)“黑馬”的跡象早有顯現(xiàn)。

　　貝殼官方數(shù)據(jù)顯示，公司新房交易服務(wù)收入從2018年的75億元，同比增長(zhǎng)171.3%至2019年的203億元，而該收入的增長(zhǎng)主要由于新房交易額同比增長(zhǎng)166%至7476億元。而今，2020年，貝殼新房業(yè)務(wù)營(yíng)收為379.4億元，遠(yuǎn)高于存量房305.6億元，在總營(yíng)收中占比約為54%。

　　新房業(yè)務(wù)保持上市前的高增速的話，超越存量房?jī)H是時(shí)間長(zhǎng)短的問題。況且，貝殼也將新房業(yè)務(wù)當(dāng)成新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)在“培養(yǎng)”，不斷開拓鏈家之外的新房交易渠道，增加了新房業(yè)務(wù)的銷售渠道，進(jìn)而提高新房交易量。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，由鏈家貢獻(xiàn)的新房交易GTV同比增長(zhǎng)37.2%至2767億元，非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長(zhǎng)102.7%至1.11萬億元。

　　對(duì)此，貝殼方面表示：“在滿足客戶需求、與更多開發(fā)商達(dá)成合作的同時(shí)，貝殼也發(fā)力銷售端，2020年對(duì)非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴(kuò)大至40%以上，且成功實(shí)現(xiàn)了整個(gè)新房墊傭流程線上化。”

　　新房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)帶動(dòng)了貝殼整體業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，而未來在存量房和新房業(yè)務(wù)的雙驅(qū)動(dòng)下，貝殼或?qū)㈤L(zhǎng)期保持盈利。不過，營(yíng)收增長(zhǎng)的喜悅背后，拓展新業(yè)務(wù)導(dǎo)致成本高企的問題逐漸凸顯，降本增效成為貝殼新使命。

　　營(yíng)業(yè)成本高企

　　存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)68.7%至人民幣20億元(約3億美元)，而2019年為人民幣12億元。貝殼方面解釋，增長(zhǎng)的主要原因是圍繞公司房產(chǎn)交易服務(wù)的金融服務(wù)滲透水平的提升，以及平臺(tái)完成的裝修單量的增加。

　　其實(shí)，隨著阿里、京東等電商巨頭布局房產(chǎn)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，貝殼業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的背后，外部提傭成本、內(nèi)部傭金以及薪酬支出等成本支出也大幅增長(zhǎng)。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，貝殼營(yíng)業(yè)成本同比增長(zhǎng)54.3%至人民幣536億元(約82億美元)，而2019年為人民幣347億元。

　　具體來看，2020年貝殼非鏈家連接經(jīng)紀(jì)人和其他銷售渠道的傭金同比增長(zhǎng)122.7%至人民幣248億元(約38億美元)，而2019年為人民幣112億元;內(nèi)部傭金和薪酬支出同比增長(zhǎng)20.0%至人民幣233億元(約36億美元)，而2019年為人民幣194億元;其他成本同比增長(zhǎng)109.8%至人民幣22億元(約3.4億美元)，而2019年為人民幣11億元，主要由于股權(quán)激勵(lì)費(fèi)用的增加。

　　與傭金支出高漲之相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象是，貝殼平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人人數(shù)暴漲。截至2020年12月31日，貝殼平臺(tái)連接的經(jīng)紀(jì)人超過49萬，同比增長(zhǎng)37.9%;連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長(zhǎng)25.1%。

　　高昂的傭金成本給貝殼帶來了不小的運(yùn)營(yíng)壓力，且此前貝殼在上海、深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個(gè)城市上調(diào)中介費(fèi)至3%，上調(diào)中介費(fèi)用后，被指有“壟斷市場(chǎng)的嫌疑”，業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑呈兩極分化。

　　據(jù)品質(zhì)地產(chǎn)透露，在黑貓投訴上，貝殼找房的投訴量多達(dá)585個(gè);在21聚投訴上，多名用戶還投訴了貝殼找房惡意泄露個(gè)人信息、服務(wù)爭(zhēng)議等問題;同時(shí)，在知乎等社交平臺(tái)上也能搜索出許多關(guān)于吐槽貝殼的投訴問題。

　　對(duì)此，貝殼方面表示會(huì)積極整改。貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東聲稱：2021年，貝殼將專注于五大領(lǐng)域：對(duì)消費(fèi)者好、幫助服務(wù)者對(duì)消費(fèi)者好、培育新興業(yè)務(wù)、創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值以及加強(qiáng)技術(shù)在廣闊市場(chǎng)機(jī)遇中的關(guān)鍵作用。

　　很多互聯(lián)網(wǎng)案例告訴我們，高速擴(kuò)張的同時(shí)忽略服務(wù)品質(zhì)帶來的打擊將是致命的。水能載舟亦能覆舟，失去用戶的信任也就失去了生存的根本，貝殼在擴(kuò)張的同時(shí)也該保證服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率，樹立良好的服務(wù)形象，實(shí)現(xiàn)降本增效方能長(zhǎng)久。

　　繼續(xù)發(fā)力數(shù)字化

　　受疫情的影響，線下門店陷入停擺階段，直播賣房、VR看房等新方式大行其道，頭部房企、房地產(chǎn)中介數(shù)字化進(jìn)程加快。

　　而作為房產(chǎn)交易數(shù)字化的擁護(hù)者和領(lǐng)導(dǎo)者，在數(shù)字化需求爆發(fā)之際，貝殼得以進(jìn)一步收獲數(shù)字化果實(shí)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年貝殼找房VR帶看發(fā)起量達(dá)6600萬次;截至去年年末，貝殼找房VR累計(jì)房屋采集量約911萬套，同比增長(zhǎng)約181.1%。

　　在各行各業(yè)追求數(shù)字化轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

　　一方面，在直播、VR等技術(shù)的支持下，VR+AI裝修、AR看房、直播買房成為現(xiàn)實(shí)，房產(chǎn)交易線上化也逐漸常態(tài)化，而且線上房源豐富、價(jià)格清晰透明，充分滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。另一方面，大數(shù)據(jù)、AI技術(shù)的成熟，加快了企業(yè)數(shù)字化營(yíng)銷體系和全流程管理的構(gòu)建，千人千面的精準(zhǔn)營(yíng)銷、智能化的用戶數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)和管理等數(shù)字化方式，優(yōu)化了用戶服務(wù)流程，提高了企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。

　　可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)商以及天貓好房、好房精選等第三方平臺(tái)也加快了數(shù)字化的步伐。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全口徑銷售額榜單前TOP200房企中，已經(jīng)有143家房企重啟或新推出線上售樓處。其中百?gòu)?qiáng)房企發(fā)起線上售樓處的超過9成，達(dá)到92家，TOP100到TOP200之間房企有51家。

　　貝殼則加大了研發(fā)投入，夯實(shí)自身數(shù)字化實(shí)力。財(cái)報(bào)顯示，貝殼2020年研發(fā)費(fèi)用大幅提升至人民幣24.78億元。至此，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商、貝殼、天貓好房之間的火藥味越來愈濃，房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入膠著狀態(tài)。

　　總之，站在“鏈家”的肩膀上的貝殼，在市場(chǎng)環(huán)境利好的情境下，實(shí)現(xiàn)盈利并不讓人意外。只是，服務(wù)遭詬病、強(qiáng)敵環(huán)伺，在成為一個(gè)房地產(chǎn)中介巨頭的路上，貝殼仍要面臨很多難題。

　　文/劉曠公眾號(hào)，ID：liukuang110