58與鏈家這對老冤家，終于在美股市場刀兵相見。

　　鏈家喜歡對標阿里，已經不是秘密。

　　在招股書中，貝殼集團提供的亮點有二，一是2019年通過220多萬筆交易，產生2.13萬億元的GTV(總交易額)，僅次于阿里巴巴;二是貝殼吸引了騰訊、紅杉中國、高瓴、軟銀、百度、鼎暉、華興、經緯中國、復星銳正、源碼、碧桂園創投等頭部機構的重倉加持。

　　但在58同城等對手看來，相比阿里，貝殼更類似自營程度更高的京東，平臺化的程度仍較有限。如果從發展進程看，貝殼更像拼多多，是自營平臺逃離天花板的產物。

　　姚勁波曾對貝殼的成立嗤之以鼻：“貝殼找房就是把鏈家的APP換一個名字。95%以上還是鏈家的經紀人。”

　　近日貝殼在美股IPO市值突破400億美元，一躍成為明星中概股。消息傳出，姚勁波在朋友圈送出一段火藥味濃重的寄語：

　　“今天貝殼上市，向左暉總表示祝賀。但負責任的講我們相信開放平臺Android會大于封閉，58安居客退市后會全方位進入/賦能產業!”

　　逆周期做多

　　左暉經常走在與行業主流不同的路上。

　　2007至2008年，是國內樓市劇變的關鍵點。搜房網有個 “2007年樓市拐點會否出現?”的網絡調查，結果顯示，59.23%的被調查者認為拐點會出現。

　　這一年，政策端持續收緊土地、信貸閘門，但未能阻止2007年的房價持續攀升。反而是08年國際金融危機的背景下，國內樓市只漲不跌的神話被打破。

　　談及鏈家的人，多會談到鏈家在2008年的“逆周期做多”。08年正值全國房市寒冬，我愛我家等頭部機構大多順應周期，大幅關店，只有鏈家借機擴張，一舉超越我愛我家成為房產中介行業第一。

　　鏈家地產在《2008年宏觀政策六大走向》總結了2007年北京樓市，得出了兩個重要結論，一是此前的樓市過熱，使金融緊縮政策落地在即;二是中介行業將迎來進一步規范，存量房網上簽約將成為歷史發展的大趨勢。

　　左暉的答案是，跳出北京，向更多大城市去;跳出線下，向平臺化去。

　　其中，前者以2011年鏈家地產的全新品牌標識為信號，逐步完成了對全國高線城市的布局;后者在IBM彭永東的戰略規劃下步步推進，演變成此后引發中介市場“真房源大戰”的貝殼找房。

　　2018年2月，貝殼找房上線，并很快通過黃軒的一則“海量真房源、省心上貝殼”廣告出圈。其中，貝殼推出的一大亮點，是用VR看房的方式，解鎖看房新姿勢。

　　時至今日，58同城也未推出VR看房的功能正面回擊貝殼找房。相比之下，VR看房對于58同城相對分散的中介生態組織成本更高，而貝殼找房經過鏈家內部數年“數房子”式的數據梳理，顯然是有備而來。

　　以至于在貝殼平臺上，盡管租房未納入VR技術范疇，新房的可VR看房占比極低，但在鏈家營收基本盤的二手房，貝殼的德祐系外部中介基本完成了各大城市二手房的VR化。

　　VR看房是貝殼一柄差異化競爭的利劍，姚勁波立即嗅到了危險的氣息。

　　貝殼找房誕生不久，姚勁波聯合我愛我家、中原地產、21世紀不動產、麥田房產等頭部房地產中介公司在北京舉辦“全行業真房源誓約大會”，“反貝殼聯盟”宣告成立。

　　在當年的二季報中，姚勁波不忘敲打貝殼的流量劣勢：“與58系相比，鏈家+貝殼的流量只是58系的兩成，對我們影響不大”。

　　兩大陣營的對壘持續至今，盡管在此過程中，反貝殼系一度經歷21世紀不動產的“反水”，但總勝負尚未確定。

　　從經紀人數據看，貝殼招股書顯示，2020年貝殼經紀人數量為45.6萬，而早在2019年三季報中，58同城的經紀人數量就超過100萬人次。

　　而姚勁波強調58退市后的賦能戰略，也是從另一個角度承認了攻擂者的崛起速度。未來，雙方或將發起加速平臺化的直接對壘。

　　貝殼的“殼”與“肉”

　　如果鏈家是阿里，則貝殼更像支付寶。左暉打造貝殼的初衷，以打破虛假房源困擾的行業格局為表，以全面推進鏈家向交易線上化轉型為里，平臺化的愿景，反而顯得不夠強烈。

　　在貝殼的房源生態中，鏈家把持著利潤最高的高線城市房源，通過德祐品牌，將中小城市房源向外部中介放開，并納入貝殼的經紀人合作網絡中。貝殼提供統一的操作系統、商業規則、價值觀以及VR化等技術需求，以達成房源“去虛假化”的效果。

　　在貝殼上線初期，運動員的比重顯然更高，隨著外部中介的持續涌入，自營與平臺的流量分配問題也進一步凸顯出來。貝殼的400億美元市值，也面臨著回調風險。

　　相比鏈家，貝殼更像是一個巨大的殼，用以替代鏈家系傳統地產中介的標簽，占領投資者心智。鏈家則是殼里的肉，包含大城市的租房、二手房市場。貝殼則把更多中小城市的新房、裝修、社區服務等份額納入進來，更接近主菜下的配菜。

　　打開貝殼找房的平臺化外殼，仿佛打開了一盤梅菜扣肉。以北京樓市為例，其中，二手房、租房房源幾乎全部為鏈家自營。在西安等新一線城市，德祐系中介才出現在首頁房源中。整個貝殼平臺，形成鏈家系到非鏈家系，核心到邊緣的生態構筑。

　　當面臨裁判員與運動員雙重身份的爭議時，左暉說，兩者都不是，我只是建了一個小足球場。

　　貝殼選擇遠赴美股市場上市，同樣與擺脫A股與港股市場對房地產行業的低估值有關。

　　中國與美國的股市的房地產企業估值歷來差距明顯。以2018年底數據為例，中國與美國房企PE對比大概是9倍比35倍。截至今年8月16日，我愛我家在A股市銷率約為0.96倍，港股當中地產股的估值也偏低，如恒大集團市銷率僅為0.54倍。

　　相比之下，美股對互聯網房產中介的估值更高，以美股公司Redfin Corporation(RDFN)為例，其市銷率約為5.5倍，與貝殼當前約5.62倍市銷率更吻合。

　　貝殼的前身，是于2014年獨立的鏈家網。而鏈家網負責的，主要是真房源數據的完善和展示，是逐間“數房子”的數據梳理并統一顯示的工作。

　　58同城因中介分散，管理疏忽等劣勢，存在一定的房源信息過時、失真問題。在鏈家網對峙58同城的時期，自營房源曾一度讓鏈家占據上風，但鏈家網仍然停留在流量分發渠道的基礎上，其效果是使鏈家有底氣停掉搜房網等外部流量平臺合作。

　　也就是說，貝殼并未改變鏈家依賴房產交易傭金的核心營收結構。也未改變鏈家依賴門店海、經紀人海戰略的重資本模式。

　　在貝殼平臺上，仍然以大城市自營房源為主，而這部分房源，絕大多數掌握在鏈家手里。經過數年發展，非鏈家掌握中小城市，鏈家系掌握大城市的房源生態漸趨明顯。對于平臺化廣告、金融等衍生營收的增長則不利。

　　與其說貝殼是裁判員，不如說，貝殼是鏈家對核心城市以外市場利益讓渡的產物。

　　原因之一在于，中國的房地產市場是宏觀調控以及市場供需等多重作用力的結果。鏈家從2014年起的飛速擴張期，已經在全國范圍內引發了一定爭議，尤其大城市密布的鏈家門店，很容易給人“鏈家占據了房地產市場”的錯覺。

　　左暉一度強調鏈家受宏觀政策波動的幅度有限：“交易量小了，總體的房價漲幅低了，二手房這個行業波動的振幅就變小了。而鏈家的特點是每個經營單位的效率要遠高于平均水平的，因此在市場變慢，沒有什么壓力的時候，我們更能保證做事情不走形。”

　　但隨著貝殼持續向平臺化發力，鏈家也必然越來越深地納入宏觀政策的影響中，尤其新興城市的人口涌入效應不如大城市穩定的背景下，樓市波動將對鏈家造成沖擊，進而影響貝殼的美股股價。

　　在美股市場頻繁如蚊蟲的做空機制下，可以預見已成為明星中概股的貝殼，在國內“住而不炒”的大環境下，必將面對頻繁的做空機構“問候”。

　　從歷史看，鏈家與58同城間的競爭，更像田忌賽馬：鏈家用自營房源手握數據的上等馬，與58系比賽“真實房源”。58用真平臺化的上等馬，比賽貝殼“自營+平臺”的下等馬。隨著58退市以及貝殼直面資本市場，房產中介頭部戰爭的結果也將加速浮出水面。