根據JLL的《2023 年全球數據中心展望》，私募股權活動在2022年推動了91%的數據中心并購活動，金額達480億美元。報告指出，KKR、黑石和伯克希爾合伙公司都在收購美國的主要數據中心運營商，麥格理集團和貝恩資本也在亞洲進行大規(guī)模收購。同時，機構買家在市場上也保持活躍。

　　根據研究公司MSCI Real Assets的數據，去年美國數據中心的銷售額總計超過90億美元，超過了2021年達到的82億美元總額。但第一季度占了這一銷售額的絕大部分——在美聯(lián)儲開始尋求幫助之前提高利率以對抗通貨膨脹。去年第四季度，數據中心的交易量僅為4.536億美元，創(chuàng)下2020年第三季度以來的最低記錄。MSCI的交易量數據包括單個物業(yè)銷售、投資組合銷售和實體級并購。

　　實體層面的交易占去年交易活動的大部分。隨著利率上升和投資圈的整體不確定性，核心基金買家正在轉向增值機會。仲量聯(lián)行表示，“隨著投資者尋求收益最大化并獲得更高的回報，核心資產的籌資減少，增值和機會主義增加。這種轉變可能會持續(xù)到 2023 年。”

　　以下是近年來按買家類型劃分的數據中心投資銷售額明細。

　　資料來源：JLL

　　根據JLL的《2023 年全球數據中心展望》：

　　一級市場：其中許多市場目前已突破1000兆瓦大關。隨著托管和超大規(guī)模企業(yè)鞏固其在已成為次區(qū)域中心的安全大都市中的地位，它們將繼續(xù)實現強勁增長。

　　二級市場：通常有100-600MW的供應，最近成為關注的焦點，因為投資者、貸款機構和開發(fā)商在不那么擁擠的市場尋找新的機會。

　　新興市場：繼續(xù)受到各種限制因素的挑戰(zhàn)，如基礎設施、監(jiān)管要求、技能、政治不穩(wěn)定，傳統(tǒng)上一直被謹慎對待。然而，新的小型數據中心，如集裝箱、模塊化、預制和超融合基礎設施;此外，國家數據主權法律要求在國內存儲數據，這也有助于這些市場的開放。此外，隨著其他市場變得更加發(fā)達，新興市場提供了較少土地和電力限制的機會。

　　全球動態(tài)與展望

　　互聯(lián)網的使用幾乎是普遍的，在北美達到91%，在歐洲達到87%，在亞太地區(qū)達到73%，在大多數市場，移動電話的訂閱和使用率甚至更高，超過90%。基于智能手機應用程序的需求推動了所有地區(qū)的云服務提供商、超大規(guī)模企業(yè)和頂級媒體公司對更多數字基礎設施的需求。從2021年到2026年，全球托管數據中心市場規(guī)模預計將以11.3%的5年復合年增長率增長，超大規(guī)模市場預計增長更快，復合年增長率約為20%。

　　機會

　　可持續(xù)性和能源效率是數據中心用戶、運營商和投資者的首要任務。

　　那些在能源和水的使用方面反應最快并提高效率的人將受益，因為環(huán)境影響是大多數領先公司的首要考慮。

　　挑戰(zhàn)

　　供應鏈延誤限制了新建筑的建設，改變了預租市場動態(tài)。

　　技術領域的技能短缺限制了新的建設，并使擁有和運營數據中心變得更加困難。

　　需求影響者

　　數據中心空間中增長最快的部分是超大規(guī)模數據中心和邊緣數據中心。

　　人工智能 (AI) 的興起將增加需求，增加數據使用量，并提高計算效率。

　　投資者影響

　　資本市場定價挑戰(zhàn)導致所有行業(yè)的交易量下降，但數據中心仍然引起投資者的濃厚興趣。